Más que el futuro de un predio, la reaparición de un megaproyecto inmobiliario en una Zona Hotelera rebasada por su propio crecimiento, que incluso podría afectar la dotación de servicios en la ciudad, pone sobre la mesa una disyuntiva que marcará el rumbo del destino turístico: expandirse más o consolidar primero lo existente
Salvador Canto / Equipo de Investigación de El Despertador
Bosque Real no es únicamente un proyecto inmobiliario. Su reaparición coloca nuevamente a Cancún frente a una decisión que trasciende la construcción de viviendas, hoteles y áreas comerciales: definir si el principal destino turístico de México continuará creciendo sobre una infraestructura que muestra señales de agotamiento o si las autoridades privilegiarán un modelo de desarrollo sustentado en la planeación urbana, la capacidad real de la ciudad y la protección de los elementos que hicieron posible su éxito.
El desarrollo, anteriormente conocido como Península Cancún, regresa después de que sus propios promoventes desistieran, en 2024, del procedimiento de evaluación de impacto ambiental ante la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat). Aunque hoy se presenta bajo un nuevo nombre, el debate permanece abierto. Sobre el antiguo campo de golf Pok Ta Pok se proyectan mil 378 viviendas, un hotel de 850 habitaciones, edificios de hasta 15 niveles, zonas comerciales e infraestructura complementaria en uno de los terrenos con mayor valor inmobiliario de la Zona Hotelera.
La reaparición del proyecto ocurre, además, en un momento clave para la ciudad. Mientras el Ayuntamiento de Benito Juárez actualiza el Programa de Desarrollo Urbano que definirá el crecimiento de Cancún durante las próximas décadas, el destino enfrenta problemas que dejaron de ser advertencias para convertirse en parte de la vida cotidiana: congestionamientos permanentes, presión sobre las redes hidráulicas y sanitarias, mayor demanda energética, infraestructura envejecida y una Zona Hotelera que continúa dependiendo de un solo corredor vial, cuya vulnerabilidad ha quedado expuesta durante fenómenos hidrometeorológicos y otras emergencias.
Pero el fondo de la discusión va más allá de la viabilidad técnica de un desarrollo inmobiliario. Bosque Real representa una prueba para las autoridades municipales, estatales y federales, que deberán determinar si el proyecto cumple con las normas ambientales, urbanas y de infraestructura necesarias para transformar uno de los espacios más emblemáticos del destino.
Los promoventes sostienen que el predio es propiedad privada y que, tras concluir en 2021 el fideicomiso que limitaba su aprovechamiento, el terreno quedó jurídicamente disponible para un nuevo desarrollo. Sin embargo, la propiedad privada no elimina las obligaciones ambientales ni exime al Estado de proteger el interés colectivo.
La experiencia de Malecón Tajamar demostró que las autorizaciones relacionadas con grandes proyectos urbanos nunca son simples trámites administrativos. Pueden convertirse en conflictos sociales, litigios prolongados y responsabilidades políticas para quienes toman las decisiones.
Más que un nuevo desarrollo inmobiliario, Bosque Real concentra una discusión mayor: qué tipo de ciudad quiere ser Cancún después de más de cinco décadas de crecimiento acelerado.
Porque la pregunta de fondo ya no es solamente quién puede construir, sino hasta dónde puede crecer una ciudad sin comprometer aquello que le dio valor.
Una propiedad privada frente a una responsabilidad pública
Uno de los principales argumentos de los promoventes de Bosque Real es que el antiguo campo de golf Pok Ta Pok pertenece a particulares y que, tras extinguirse en febrero de 2021 el fideicomiso estipulado con Fonatur que limitaba su aprovechamiento, el predio quedó jurídicamente disponible para un nuevo desarrollo. A partir del 9 de enero de 2023, tras anunciar un “cierre temporal por mantenimiento”, el campo de golf ya no volvió a abrir más.
Sin embargo, especialistas consultados por El Despertador coinciden en que el derecho de propiedad no representa una autorización automática para transformar el predio.
Cualquier proyecto de esta magnitud debe cumplir con las disposiciones ambientales, urbanas y de infraestructura establecidas por las autoridades competentes.
El artículo 27 de la Constitución reconoce la propiedad privada, pero también establece que la nación tiene la facultad de imponer modalidades a la propiedad cuando exista un interés público. Bajo ese principio, la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), los programas de desarrollo urbano y los ordenamientos ecológicos obligan a evaluar los impactos que una obra puede generar, independientemente de quién sea el propietario del terreno.
Cancún ya enfrentó un precedente que mostró las consecuencias de una autorización ambiental controvertida. En mayo de 2007, durante una gira de trabajo por Quintana Roo, el entonces presidente Felipe Calderón ordenó el relevo del delegado de la Semarnat, Rafael Muñoz Berzunza, tras los cuestionamientos relacionados con autorizaciones ambientales en zonas de manglar.
Años después, el caso Malecón Tajamar se convirtió en uno de los conflictos socioambientales más relevantes del país, con movilización ciudadana, litigios y una fuerte presión pública sobre las autoridades responsables.
Ese antecedente es uno de los elementos que rodean hoy la discusión sobre Bosque Real. Si el proyecto avanza hacia una nueva evaluación, las decisiones que tomen las autoridades no sólo tendrán implicaciones técnicas, sino también jurídicas y políticas.
La propiedad privada otorga derechos, pero las autorizaciones públicas implican responsabilidades.
Península Cancún: el proyecto que regresó
El proyecto Península Cancún concluyó oficialmente antes de que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) emitiera un resolutivo de fondo. De acuerdo con documentos oficiales consultados por El Despertador, en mayo de 2024 Anuar Fayad Hassan, apoderado legal de Hazama Corporation Desarrollo de Turismo, S.A. de C.V., presentó el desistimiento del procedimiento de evaluación ambiental correspondiente al expediente 23QR2024U0008, cuando aún estaba en curso la consulta pública convocada por la Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental (DGIRA).
Con ello, la autoridad federal dio por terminado el trámite y archivó el expediente como asunto total y definitivamente concluido. El desarrollo contemplaba urbanizar las 57.25 hectáreas del antiguo campo de golf Pok Ta Pok con mil 378 viviendas, un hotel de 850 habitaciones y áreas comerciales.
El retiro ocurrió en medio de la oposición ciudadana y del juicio de amparo 1062/2022, promovido por vecinos y la asociación civil Opus Magnum de México, mediante el cual el Juzgado Segundo de Distrito concedió una suspensión provisional para frenar el otorgamiento de licencias de construcción en el polígono.
Ahora, los mismos promoventes impulsan el proyecto bajo el nombre de Bosque Real. Hasta el momento, no existe un procedimiento vigente ante la Semarnat ni un expediente ingresado ante la Secretaría Municipal de Ecología y Desarrollo Urbano de Benito Juárez, según confirmó su titular, Nahielli Margarita Orozco Lozano.
En 2023 “todos” defendieron Pok Ta Pok
La oposición a Bosque Real no comenzó con el nuevo nombre del proyecto. En 2023, cuando fue presentado como Península Cancún, vecinos, empresarios turísticos, hoteleros y fundadores de la ciudad conformaron un frente común bajo la consigna “Pok Ta Pok no se toca”, al considerar que la discusión rebasaba un cambio de uso de suelo y representaba una definición sobre el futuro urbano de Cancún.
La Asociación de Vecinos del Polígono Pok Ta Pok advirtió que la propuesta implicaba aumentar significativamente la densidad en una zona con un solo acceso vial y con sistemas de agua potable, drenaje sanitario, tratamiento de aguas residuales y energía eléctrica que ya enfrentaban presión por el crecimiento de la Zona Hotelera.
A la resistencia ciudadana se sumaron la Asociación de Hoteles de Cancún, Puerto Morelos e Isla Mujeres, la Asociación de Clubes Vacacionales de Quintana Roo y diversos sectores vinculados con la actividad turística.
El argumento central de los opositores fue que Pok Ta Pok no representaba únicamente un terreno privado, sino un espacio estratégico dentro del modelo urbano que dio identidad a Cancún, y que cualquier transformación debía considerar la capacidad real de la infraestructura existente.
Carlos Cardín: preservar la idea de Cancún
El exalcalde y presidente honorario de la organización Fundadores de Cancún A. C., Carlos Cardín Pérez, considera que la discusión sobre Pok Ta Pok no debe limitarse al futuro de un predio privado, sino al destino de una ciudad que nació bajo una idea específica de desarrollo: crecer con planeación, conservar su paisaje y mantener un equilibrio entre la actividad turística y la calidad urbana.
Desde su perspectiva, el antiguo campo de golf representa uno de los últimos espacios abiertos de la Zona Hotelera y forma parte de los elementos que ayudaron a construir la identidad del destino. Para Cardín, Cancún no alcanzó reconocimiento internacional únicamente por sus hoteles o inversiones, sino por un concepto urbano que integró naturaleza, baja densidad, áreas verdes y una relación armónica con el entorno.
Su advertencia es que sustituir espacios estratégicos por desarrollos de alta densidad puede afectar aquello que durante décadas dio valor económico y turístico a la ciudad. “Sería devaluar la marca Cancún”, ha señalado al referirse al impacto que tendría modificar ese equilibrio.
La reflexión de Cardín constituye una defensa de la esencia con la que fue concebido el destino: una ciudad donde el crecimiento económico estuviera acompañado de planeación y conservación.
Más de cinco décadas después de su creación, el debate sobre Pok Ta Pok vuelve a plantear una pregunta fundamental: si Cancún debe seguir expandiéndose hasta donde sea posible o si debe proteger los atributos que lo convirtieron en uno de los destinos turísticos más importantes del mundo.
El negocio detrás del cambio de uso de suelo
Detrás del debate urbano sobre Bosque Real existe también una dimensión económica que ayuda a explicar el interés que durante años ha despertado el predio de Pok Ta Pok. Para Rafael Philip, asesor de vialidad del Comité de Vecinos de Pok Ta Pok, el verdadero atractivo del terreno no radica únicamente en el desarrollo que podría construirse, sino en el incremento de su valor derivado de un cambio en la intensidad de su aprovechamiento.
El predio, con una superficie aproximada de 52 hectáreas, se encuentra en una de las zonas con mayor plusvalía de Cancún. De acuerdo con estimaciones de Philip, modificar las condiciones actuales del terreno para permitir un desarrollo inmobiliario de alta densidad podría generar una plusvalía superior a los 800 millones de dólares.
“En estos tiempos electorales no le caería nada mal al Ayuntamiento”, señaló Philip al referirse al valor económico que representa una operación inmobiliaria de esa magnitud y a la importancia de mantener vigilancia sobre las decisiones relacionadas con el desarrollo urbano.
El integrante del comité vecinal identifica entre los inversionistas vinculados al proyecto a Ricardo Vega Serrador, Gabriel Karam Kassab, Emilio Alberto Gamboa García, Paul Karam Kassab y Emilio Alberto Loret de Mola Gomory. La empresa promovente es Hazama Corporation Desarrollo de Turismo, S.A. de C.V., representada legalmente por Anuar Fayad Hassan.
Para Philip, la dimensión económica del predio explica por qué los intentos por desarrollar Pok Ta Pok han reaparecido en distintos momentos. Sus señalamientos plantean una discusión más amplia sobre la transparencia en los cambios de uso de suelo, la planeación urbana y la necesidad de que los proyectos de alto impacto sean evaluados más allá de su valor inmobiliario.
¿Parque urbano o desarrollo inmobiliario?
Frente a la posibilidad de transformar el antiguo campo de golf Pok Ta Pok en un desarrollo inmobiliario de alta densidad, vecinos, especialistas y organizaciones han planteado una alternativa distinta: conservar el predio como un gran espacio público que contribuya a la calidad urbana y ambiental de Cancún.
La propuesta plantea convertir las aproximadamente 52 hectáreas del terreno en un parque urbano que incremente las áreas verdes, favorezca la movilidad no motorizada y funcione como un elemento de resiliencia climática dentro de la Zona Hotelera.
Sin embargo, esa posibilidad enfrenta un obstáculo jurídico y financiero: el predio pertenece a particulares. De acuerdo con el artículo 27 de la Constitución, el Estado puede recurrir a la expropiación por causa de utilidad pública, pero ese procedimiento implicaría una indemnización para los propietarios y un costo elevado debido al valor inmobiliario de la zona.
Por ello, la discusión no sólo plantea qué uso debe tener Pok Ta Pok, sino quién asumiría el costo de optar por una alternativa distinta al desarrollo privado.
El debate enfrenta dos visiones: una que considera que el terreno debe aprovechar su potencial económico y otra que sostiene que conservarlo representaría una inversión estratégica para el futuro urbano de Cancún.
El termómetro ciudadano en redes sociales
Mientras Bosque Real se analiza desde los ámbitos jurídico, ambiental y económico, en redes sociales ciudadanos de Cancún plantean una preocupación recurrente: que la ciudad haya alcanzado límites que dificultan seguir creciendo bajo el mismo modelo.
Francisco Alejandro Malpica considera que el problema no corresponde únicamente a un proyecto inmobiliario, sino a una visión de desarrollo que, con el paso de los años, dejó de privilegiar la planeación. “Hace mucho tiempo venimos diciendo que Cancún es una casa en la que ya no cabemos más”, sostiene.
Para Malpica, el abandono del plan original de la ciudad provocó que el crecimiento económico avanzara más rápido que la capacidad urbana para responder a las necesidades de sus habitantes.
Macarena Huicochea advierte que el riesgo no está únicamente en construir nuevos desarrollos, sino en continuar aumentando la presión sobre servicios como el agua potable, la movilidad, la energía y el tratamiento de aguas residuales.
Laura Hernández Rodríguez coincide en que cualquier autorización debe estar acompañada de una modernización de la infraestructura pública.
Aunque representan opiniones individuales, sus testimonios reflejan una inquietud compartida: el debate sobre Bosque Real dejó de ser únicamente inmobiliario para convertirse en una discusión sobre los límites de una ciudad que busca seguir creciendo.
Infratur defiende crecimiento de la Zona Hotelera
A pesar de la realidad que vive la Zona Hotelera de Cancún, marcada por un evidente envejecimiento y una pesada carga sobre su infraestructura y servicios, Ricardo Archundia, director general del Instituto de Infraestructura Turística de Quintana Roo (Infratur) y presidente operativo del Fideicomiso para el Fortalecimiento de la Actividad Turística del Estado de Quintana Roo (Foatqroo), sostiene que “el corredor turístico aún tiene capacidad para recibir nuevos desarrollos, siempre que el crecimiento vaya acompañado de una modernización integral de su infraestructura” (sic).
El funcionario reconoce que, tras más de 50 años de operación, las redes hidráulicas, sanitarias y eléctricas requieren una actualización profunda. Por ello, explicó que Infratur trabaja en coordinación con la Comisión Federal de Electricidad, la CAPA y Aguakan para planear inversiones que permitan sustituir infraestructura obsoleta por tecnologías más eficientes.
Archundia afirmó que el reto no es la falta de espacio, sino renovar sistemas que ya concluyeron su vida útil. Bajo esa visión, proyectos como Bosque Real pueden desarrollarse si participan en el fortalecimiento de la infraestructura existente y contribuyen a elevar la competitividad del destino.
Su postura contrasta con la de ambientalistas y organizaciones civiles, que sostienen que antes de autorizar nuevas densidades debe acreditarse, mediante estudios técnicos, la capacidad de carga ambiental y la suficiencia de los servicios públicos.
La Ley Pok Ta Pok duerme en el Congreso: DMAS
El conflicto alrededor de Pok Ta Pok llegó también al Congreso de Quintana Roo, donde desde mayo de 2025 permanecen detenidas cuatro iniciativas impulsadas por el movimiento ciudadano 11×4, entre ellas la denominada Ley Pok Ta Pok, una propuesta que busca modificar la manera en que los municipios planean y autorizan el crecimiento urbano.
Irma Morales, integrante del área jurídica de Derecho a un Medio Ambiente Sano (DMAS), explicó a El Despertador que la iniciativa no fue creada únicamente para atender el caso de este predio, sino como una respuesta a un problema que se repite en distintos municipios del estado: desarrollos autorizados sin considerar plenamente la capacidad ambiental, urbana y de infraestructura de las zonas donde se construyen.
La propuesta plantea que los Programas de Desarrollo Urbano (PDU) municipales incorporen estudios de capacidad de carga ambiental, con el objetivo de que los usos de suelo estén sustentados en análisis técnicos y no únicamente en decisiones administrativas.
Sin embargo, pese a que las iniciativas fueron turnadas a comisiones para su análisis y dictaminación desde finales del año pasado, hasta ahora no han registrado avances.
Morales señala que incluso se realizó un parlamento abierto ciudadano para explicar a los legisladores la importancia de estas reformas, pero ninguno acudió.
Para DMAS, el objetivo no es frenar el desarrollo, sino garantizar que ocurra bajo reglas claras y con una planeación que proteja los ecosistemas y la calidad de vida de quienes habitan Quintana Roo.
Una Zona Hotelera que enfrenta sus propios límites
La discusión sobre Bosque Real ocurre en una Zona Hotelera que enfrenta los efectos acumulados de más de cinco décadas de crecimiento.
Los congestionamientos viales, la presión sobre las redes hidráulicas y sanitarias, la demanda energética y la vulnerabilidad ante emergencias forman parte de una realidad que residentes, trabajadores y empresarios enfrentan diariamente.
La construcción del Puente Nichupté representa una mejora importante para la conectividad; sin embargo, especialistas consultados por El Despertador coinciden en que la obra, por sí sola, no resolverá los retos estructurales del corredor turístico ni sustituirá la necesidad de modernizar la infraestructura existente.
El bulevar Kukulcán continúa siendo el principal acceso y salida de la Zona Hotelera, condición que vuelve crítica cualquier interrupción provocada por fenómenos naturales, accidentes o emergencias.
En este contexto, Bosque Real dejó de ser únicamente un proyecto inmobiliario. Para diversos sectores se convirtió en el símbolo de una pregunta más amplia: si Cancún debe continuar incrementando su densidad urbana o si primero debe fortalecer la infraestructura que sostiene al principal destino turístico de México.
La respuesta definirá no sólo el futuro de Pok Ta Pok, sino también el rumbo de la ciudad durante las próximas décadas.
Crecer o consolidar: la decisión que definirá el próximo Cancún
Hace más de medio siglo, Cancún nació como un proyecto de Estado basado en una idea concreta: crear un destino turístico competitivo mediante una planeación que integrara desarrollo económico, conservación ambiental y orden urbano.
Ese modelo permitió transformar una franja de playa prácticamente deshabitada en uno de los destinos turísticos más importantes del mundo. Sin embargo, el éxito también trajo consigo una expansión acelerada que comenzó a ejercer presión sobre la infraestructura, los servicios públicos y los ecosistemas que dieron identidad al destino.
Bosque Real representa hoy el punto donde convergen distintos intereses: la inversión privada que busca aprovechar uno de los terrenos con mayor valor inmobiliario de la ciudad; las obligaciones ambientales que deben cumplir las autoridades, y la necesidad de garantizar que Cancún siga siendo una ciudad funcional para quienes la habitan.
La discusión no plantea simplemente elegir entre desarrollo o conservación. La verdadera pregunta es qué tipo de desarrollo necesita una ciudad que ya enfrenta los efectos de un crecimiento acelerado.
La propiedad privada merece certeza jurídica. La inversión genera empleo y actividad económica. Pero ningún proyecto puede analizarse únicamente desde su rentabilidad cuando sus efectos pueden modificar de manera permanente el territorio y la calidad de vida de la población.
La decisión sobre Pok Ta Pok será también una definición sobre el futuro urbano de Cancún: continuar aumentando densidades conforme a las oportunidades inmobiliarias o consolidar primero una ciudad capaz de sostener su propio crecimiento.
Porque las ciudades no sólo se construyen con nuevos edificios. También se construyen con límites, planeación y decisiones que consideran a las generaciones futuras.
Epílogo: Pok Ta Pok y la pregunta que no se puede aplazar
Más de cinco décadas después de su creación, Cancún vuelve a enfrentar una pregunta que ha acompañado su historia desde el inicio: ¿cómo crecer sin poner en riesgo aquello que hizo posible su éxito?
El caso Bosque Real será recordado no solamente por las viviendas, habitaciones de hotel o espacios comerciales que pudiera albergar. Será recordado por la decisión que tomen quienes hoy tienen la responsabilidad de definir el rumbo urbano de la ciudad.
Si el proyecto avanza, tendrá que demostrar que una zona con infraestructura limitada puede recibir una mayor densidad sin comprometer su funcionamiento.
Si se modifica, se condiciona o se rechaza, representará una señal de que Cancún decidió priorizar la consolidación urbana antes que una nueva etapa de expansión.
Pero, más allá del destino de un solo predio, la discusión dejó una certeza: la ciudad necesita dejar de resolver su crecimiento proyecto por proyecto y recuperar una visión integral de futuro.
El verdadero desafío no es impedir el desarrollo, sino establecer las reglas para que ese desarrollo no termine debilitando las condiciones que hicieron exitoso al destino.
Pok Ta Pok concentra hoy esa decisión porque no se trata solamente de un terreno; se trata de definir qué quiere ser Cancún durante los próximos 50 años.
Porque una ciudad puede recuperar edificios, renovar vialidades y construir nuevos espacios. Lo que resulta mucho más difícil es recuperar la identidad perdida.
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APUNTES DE EL DESPERTADOR
Las preguntas que Quintana Roo todavía debe responder sobre su crecimiento urbano:
• ¿Los municipios de Quintana Roo cuentan con atlas de riesgo actualizados y realmente vinculados con sus Programas de Desarrollo Urbano para determinar dónde y cómo puede seguir creciendo la entidad?
• ¿Antes de autorizar nuevos desarrollos habitacionales, turísticos o comerciales se está evaluando la capacidad real de los sistemas de agua potable, drenaje sanitario, energía eléctrica, movilidad y demás servicios públicos?
• ¿La planeación urbana del estado está considerando los escenarios futuros derivados del cambio climático, el crecimiento poblacional y la mayor presión sobre los ecosistemas?
• ¿Los cambios de uso de suelo y las nuevas densidades urbanas están sustentados en estudios técnicos de capacidad de carga ambiental y no únicamente en criterios de aprovechamiento inmobiliario?
• ¿Qué mecanismos garantizarán que los grandes proyectos de inversión contribuyan al fortalecimiento de la infraestructura pública que utilizan habitantes y visitantes?
• ¿Quintana Roo necesita seguir expandiendo sus ciudades o debe iniciar una etapa de consolidación urbana en la que la prioridad sea modernizar, ordenar y recuperar la calidad de vida?
• ¿Las autoridades estatales y municipales están tomando decisiones con una visión de largo plazo o continúan resolviendo el crecimiento urbano proyecto por proyecto?
Las respuestas no corresponden únicamente a desarrolladores, inversionistas o grupos ciudadanos. Corresponden a las instituciones responsables de ordenar el territorio, prevenir riesgos y garantizar que el crecimiento económico de Quintana Roo no termine comprometiendo las condiciones ambientales, urbanas y sociales que sostienen su futuro.
Porque una entidad turística no sólo debe preguntarse cuánto puede crecer, sino si está preparada para soportar ese crecimiento sin perder aquello que la hizo exitosa.