Decenas de fraccionamientos en Cancún siguen sin municipalizar, tras décadas de omisión y complicidad institucional, lo que impide a miles de familias acceder a servicios básicos pese a cumplir con sus impuestos, condenándolas a la exclusión social, en entornos de riesgo; autoridades no fiscalizan a las desarrolladoras ni transparentan las millonarias fianzas que aportan como garantía
SALVADOR CANTO / EQUIPO DE INVESTIGACIÓN DE EL DESPERTADOR DE QUINTANA ROO
Décadas de omisión institucional, laxitud normativa y privilegios a los negocios inmobiliarios por encima del interés público han dejado a Cancún una herencia crítica: decenas de fraccionamientos sin municipalizar. Aunque sus habitantes pagan impuestos y contribuciones como cualquier otro ciudadano, en la mayoría de los casos viven sin servicios básicos eficientes, atrapados en un limbo legal que refleja el colapso de la planeación urbana en Benito Juárez.
De hecho, el más reciente Índice de Competitividad Urbana (ICU) de noviembre de 2024, un estudio que lleva a cabo el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) A.C. — organización no gubernamental reconocida por sus análisis y propuestas fundamentadas en datos—, ubicó a Cancún en el último lugar entre las 20 zonas metropolitanas con más de un millón de habitantes que enfrentan serias deficiencias en infraestructura, planeación y servicios, las cuales tienen una raíz común: la negligencia ante un modelo urbano que se desbordó sin controles.
Pero el problema va mucho más allá del rezago urbano. Desde una perspectiva de la fenomenología social, lo que se vive en estos asentamientos es una forma cotidiana de exclusión: comunidades enteras atrapadas en la precariedad, sin condiciones mínimas para el desarrollo humano.
La municipalización no es solo un trámite técnico; en la práctica requiere el cumplimiento de requisitos reales: calles transitables, alumbrado funcional, drenaje operativo, infraestructura escolar, conectividad, seguridad. En ausencia de todo eso, lo que se impone es una forma de vida marcada por la marginación, que a su vez se convierte en un factor de salud pública debido al hacinamiento, la falta de satisfactores básicos, la frustración, la violencia intrafamiliar, niños en estado de estrés, depresión e incluso víctimas de abuso.
Las propias autoridades reconocen que muchas desarrolladoras abandonaron sus obligaciones legales, dejando obras inconclusas y sin entregar formalmente las vialidades o los servicios públicos al municipio. Lo más grave es que nadie parece saber con certeza qué ocurrió con las millonarias fianzas que las desarrolladoras entregaron al Ayuntamiento como garantía, tanto para los trámites de obtención de licencias de construcción como para la conclusión de las obras y la posterior municipalización de los conjuntos habitacionales.
La opacidad institucional es tal que regidores como Jesús Pool Moo han exigido públicamente que la Secretaría de Desarrollo Urbano y la Tesorería informen cuántas fianzas han sido ejecutadas y en dónde está ese dinero, clave para atender el rezago. Hasta ahora, la respuesta ha sido el silencio.
Desde la sociedad civil, la agrupación Derecho a un Medio Ambiente Sano (DMAS) ha documentado más de 120 fraccionamientos en esta situación —aunque la autoridad municipal únicamente considera 72— y advierte que la falta de aplicación de la ley ha dejado a miles de familias en situación de vulnerabilidad.
El equipo de El Despertador de Quintana Roo recorrió varios fraccionamientos de Cancún en búsqueda de alguno que estuviera plenamente municipalizado para observar las diferencias. Sin embargo, en prácticamente todos los que se visitaron, lo que se encontró fueron escenarios preocupantes: calles en mal estado, drenajes colapsados, carencia de alumbrado y vecinos que no saben a quién acudir para exigir servicios, reflejo de que las desarrolladoras incumplieron bajo la complicidad de las autoridades.
Este vacío no solo afecta su calidad de vida: mina la competitividad educativa de los menores de edad, quienes estudian en entornos deteriorados, sin infraestructura adecuada y con menos oportunidades que en otros modelos urbanos más consolidados.
Muchos crecen en contextos donde se fomenta lo contrario a la justicia social: desigualdad, abandono y la sensación de que, sin importar cuánto se esfuerce una comunidad, no será atendida. A largo plazo, esto genera frustración social. En palabras de especialistas consultados, los menores crecen en desventaja, enfrentando problemas de rendimiento escolar y mayor exposición a riesgos como el incremento de adicciones.
Sin válvulas de escape culturales, deportivas o recreativas, muchas personas canalizan esa presión social en bares, cantinas o expendios de cerveza, donde además corren el riesgo de ser víctimas de la inseguridad.
Lo que se vive en los fraccionamientos sin municipalizar no es solo una falla técnica o legal; es un modelo urbano excluyente que perpetúa el rezago y la marginación, pues no se trata únicamente de pavimentar calles o colocar luminarias, sino de garantizar condiciones mínimas de desarrollo humano.
En un contexto donde incluso las llamadas “viviendas del bienestar” —programa del Gobierno Federal que pretende construir 22 mil viviendas en Quintana Roo a lo largo del sexenio— corren el riesgo de repetir la historia, urge que el municipio asuma su responsabilidad y actúe con firmeza. Mientras no haya voluntad para aplicar la ley, exigir cuentas a las desarrolladoras y transparentar el uso de las fianzas, miles de familias seguirán viviendo entre la incertidumbre y el abandono.
El limbo legal de los fraccionamientos no municipalizados
Uno de los problemas estructurales del crecimiento urbano en Cancún es la ausencia de municipalización en numerosos fraccionamientos que, pese a estar habitados, siguen fuera de la administración formal del municipio. Esta situación, resultado de omisiones tanto de desarrolladores como de autoridades, condena a miles de familias a vivir en zonas sin servicios públicos, a pesar de cumplir con el pago de impuestos.
La municipalización es el procedimiento mediante el cual el ayuntamiento reconoce un fraccionamiento como parte de la ciudad y lo incorpora formalmente al municipio para hacerse responsable de brindar servicios como alumbrado, recolección de basura, mantenimiento de calles, seguridad pública y conservación de espacios públicos.
Sin embargo, en la práctica, este proceso ha sido ignorado o desvirtuado, generando vacíos legales y de gestión que afectan directamente a los ciudadanos.
El proceso debería comenzar con la donación de áreas públicas por parte de la desarrolladora: vialidades, parques, drenajes, electrificación, alumbrado, nomenclatura, señalización, incluso hidrantes para bomberos y rampas para personas con discapacidad. A esto le sigue una revisión técnica y legal de toda la documentación, incluyendo planos de lotificación, licencias de urbanización, escrituras, datos catastrales y actas de entrega-recepción de cada elemento del fraccionamiento.
El trámite debe realizarse ante la Dirección de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Benito Juárez, que puede aceptar o rechazar la solicitud según el cumplimiento de la normatividad.
Algunos fraccionamientos visitados por El Despertador de Quintana Roo fueron Leonardo Rodríguez Alcaine, que lleva más de 20 años sin municipalizar; Villas del Mar, Paseos del Mar, Gastronómicos, Residencial Lagos, Alejandría, Paraíso Maya, In House, Ciudad Natura, Urbi Villas del Rey, Bahía Real, Tierra Maya, Linda Vista, entre otros que presentan casos graves.
En muchos de estos fraccionamientos, los vecinos pagan el impuesto predial y el Derecho de Alumbrado Público (DAP) sin recibir alumbrado ni recolección de basura, y mucho menos cuentan con drenaje sanitario, como en Bahía Real, donde padecen el problema desde hace más de 15 años, según denunció uno de sus habitantes, el señor Alfredo.
Otro conflicto importante es el del servicio de agua potable, pues la empresa Aguakan argumenta que el problema no es de su competencia, sino de la desarrolladora, y esta a su vez señala que es un tema del municipio. Todo se convierte así en un lamentable círculo vicioso.
¿Qué le corresponde al desarrollador?
Las empresas inmobiliarias son las principales responsables de iniciar y completar el proceso de municipalización. Sus obligaciones incluyen:
- Donar al municipio las áreas públicas del fraccionamiento: calles, banquetas, parques, áreas verdes, zonas de equipamiento, hidrantes, nomenclatura y señalización.
- Construir la infraestructura urbana completa conforme a las licencias aprobadas: pavimentación, alumbrado, red de agua potable, drenaje sanitario y pluvial, y electrificación.
- Entregar actas formales de recepción de cada componente al municipio, certificando que la infraestructura se encuentra en condiciones operativas.
- Aportar fianzas que garanticen el cumplimiento del proyecto, el respeto a las normas y la reparación de posibles vicios ocultos.
- Presentar la documentación legal y técnica completa, incluidos los planos autorizados, escrituras, licencias de urbanización y vivienda, y datos catastrales.
La municipalización no es un trámite opcional: es una responsabilidad legal que asegura que el fraccionamiento quede bajo la gestión pública. Sin embargo, muchas desarrolladoras venden viviendas sin cumplir estos pasos, dejando abandonados a sus compradores una vez concluida la etapa de comercialización.
¿Qué le corresponde a la autoridad?
El Ayuntamiento de Benito Juárez tiene la responsabilidad de verificar, exigir y fiscalizar que el proceso de municipalización se cumpla. Sus obligaciones incluyen:
- Supervisar desde el inicio que el desarrollo cuente con las licencias y permisos necesarios, así como con la garantía de las fianzas.
- Revisar y validar la documentación y la infraestructura entregadas, asegurando que cumplan con las normas de calidad y seguridad.
- Aprobar o rechazar la municipalización con base en una revisión técnica y legal, sin demoras injustificadas ni discrecionalidad.
- Ejercer y hacer efectivas las fianzas cuando existan incumplimientos o defectos en la obra.
- Informar de manera clara y accesible a los ciudadanos si un fraccionamiento está o no municipalizado, y cuáles son las razones.
- No permitir la venta ni la ocupación de fraccionamientos que no hayan avanzado en su proceso de municipalización.
A pesar de estas responsabilidades, el Ayuntamiento muchas veces se desentiende, permitiendo el crecimiento urbano sin control y dejando la carga sobre los ciudadanos. Cuando los servicios fallan, la respuesta institucional suele ser evasiva: “ese fraccionamiento no está municipalizado”, aunque en muchos casos ya haya autorización, cobro de predial y ocupación permitida por la propia autoridad.
Herencia de gobiernos pasados y omisiones del presente
El abandono de cientos de fraccionamientos en Cancún no es un problema nuevo, pero sí uno que se ha agravado con el paso del tiempo y la falta de voluntad institucional para enfrentarlo de fondo.
“Tenemos colonias con más de 10 años de existencia (aunque hay unas que llevan más de 20) y calles completamente destrozadas”, admitió la presidenta municipal, Ana Patricia Peralta.
“Muchos de estos desarrolladores, muy informales en administraciones del pasado, se fueron sin entregar las vialidades, sin entregar el alumbrado público, o lo entregaron con pésima calidad… por eso tenemos tantas quejas. Hay colonias (conjuntos habitacionales) que no tienen infraestructura adecuada; Tierra Maya es una de ellas”, afirmó, en breve entrevista con el equipo de investigación de El Despertador de Quintana Roo, al término de la XVII Sesión Ordinaria de Cabildo, el pasado jueves 29 de mayo.
El panorama no es menor. Se calcula que hay al menos 500 quejas vecinales relacionadas con fraccionamientos con servicios incompletos o deteriorados, lo que representa un desafío urbano de gran escala. A pesar de ello, el gobierno municipal sigue sin transparentar cuántos desarrollos se encuentran en esta condición ni qué medidas legales se están tomando para responsabilizar a quienes incumplieron.
Al ser cuestionada sobre el estado de las fianzas —garantías económicas que los desarrolladores deben entregar precisamente para evitar este tipo de situaciones—, la presidenta admitió desconocer detalles.
“Déjame revisar específicamente cuáles hay en temas de fianzas… pero sí, son desarrollos que ya no existen, principalmente de una inmobiliaria que vendió esos terrenos”, respondió sin mayores precisiones.
Pese a asegurar que su administración ha sido “sumamente vigilante” con los nuevos desarrollos, la falta de información sobre el seguimiento a los casos heredados y sobre las acciones sancionatorias concretas deja dudas sobre la profundidad del compromiso institucional.
Una versión oficial optimista frente a una realidad compleja
Frente a estos cuestionamientos, el Ayuntamiento ha optado por emitir una narrativa institucional centrada en los avances. A través de un comunicado enviado al equipo de investigación de El Despertador de Quintana Roo por su área de Comunicación Social, se informó que el pasado 10 de febrero de 2025 se firmó un convenio con la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), vigente hasta 2027, con el objetivo de avanzar en la regularización de 72 desarrollos habitacionales.
Se indica que 38 no han donado la totalidad de las áreas de cesión, 21 han hecho una donación parcial, 44 aún no han sido municipalizados y nueve están en proceso final de regularización.
Según cifras oficiales, se estima que más de 190 mil personas podrían beneficiarse con servicios públicos básicos una vez que se concrete este proceso.
Se informa que, como parte del plan, el Cabildo aprobó un Acuerdo Delegatorio que otorga a la Secretaría de Ecología y Desarrollo Urbano la facultad para recibir donaciones y resolver trámites con mayor agilidad.
Sin embargo, el comunicado no aborda los pendientes legales, los casos críticos ni la necesidad de justicia para las familias que han pagado predial durante años sin recibir pavimentación, alumbrado o recolección de basura a cambio. Tampoco se detalla si se perseguirá a los desarrolladores responsables de los abusos ni si se emprenderán acciones judiciales en su contra.
Por eso, más allá de la firma de convenios o de la buena voluntad institucional, lo que queda claro es que el problema de la municipalización requiere no solo de gestión administrativa, sino de decisiones políticas firmes que reconozcan que la omisión también es una forma de complicidad.
“No sabemos en dónde están las fianzas”: Jesús Pool
“Hemos solicitado a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología que nos informe con claridad el estatus de las fianzas que los desarrolladores dejaron como garantía, ya que en muchos casos no se sabe dónde está ese recurso ni si se le está dando el uso correcto. Estas fianzas deben servir para garantizar que las obras se entreguen en condiciones adecuadas y que se completen los trámites necesarios para la municipalización”, dijo el regidor Jesús Pool Moo.
Entrevistado por el Equipo de Investigación de El Despertador de Quintana Roo, comentó que actualmente la fianza es recibida por el Ayuntamiento de Benito Juárez, pero también es responsabilidad de la Secretaría de Desarrollo Urbano recibir formalmente la obra, firmarla, trasladarla a Tesorería y que esta última registre el ingreso correspondiente para que pase al patrimonio municipal. Solo así se puede iniciar el proceso de municipalización, indispensable para que las colonias accedan a servicios públicos como repavimentación o alumbrado.
Además —dijo—, hace unas semanas se aprobó un acuerdo delegatorio para que la Secretaría de Desarrollo Urbano pueda recibir directamente, a nombre del Ayuntamiento, las áreas de donación de estos desarrollos. “Esto es clave, porque en muchos casos dichas áreas nunca se entregaron formalmente o fueron invadidas por particulares, lo que complica aún más la regularización”.
Por otro lado, destacó que “detectamos más de 120 casos entre asentamientos irregulares y fraccionamientos formales que no fueron municipalizados por omisión de administraciones anteriores. En muchos de esos desarrollos se dieron licencias de construcción, pero no se supervisó ni se exigió la entrega de las obras al municipio. Algunas quedaron inconclusas o fueron abandonadas, y al no estar en el patrimonio municipal, no pueden recibir mantenimiento ni servicios públicos”.
Sostuvo que esta falta de seguimiento institucional ha dejado a muchas familias sin acceso a infraestructura básica. “Por eso creamos la Dirección de Bienestar Patrimonial, que tiene como objetivo avanzar en la regularización de estos fraccionamientos, incluyendo la introducción de agua potable, alcantarillado, guarniciones y banquetas”.
Reconoció que “aún tenemos casos críticos, como el fraccionamiento Enrique Rangel en las supermanzanas 517 y 518, donde las calles están destrozadas, a pesar de que la obra ya tiene años de haber sido concluida. También estamos interviniendo en otros desarrollos donde ya se inició el proceso de regularización, en coordinación con instancias como la Agencia de Proyectos Estratégicos (Agepro) y la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (Sedetus). La meta es que estas colonias finalmente se integren al desarrollo urbano formal del municipio”.
Exige DMAS castigo a funcionarios omisos
Para Antonella Vázquez Cavedón, representante de la organización ciudadana Derecho a un Medio Ambiente Sano (DMAS), el problema de la falta de municipalización en numerosos fraccionamientos de Cancún no es un tema técnico ni aislado, sino una consecuencia directa de omisiones, vacíos legales y, sobre todo, de la negligencia sistemática de las autoridades.
“Tenemos fraccionamientos planeados, con licencias de construcción, que se quedan a medias, sin servicios básicos, y donde el municipio se ha desentendido por completo. Un ejemplo de muchos es Urbi Villas del Rey”, advierte.
En entrevista con El Despertador de Quintana Roo, expuso que el marco legal es claro: un asentamiento irregular es aquel donde las familias se establecen sin servicios ni autorizaciones. Pero no es el caso de fraccionamientos como Urbi, donde hubo permisos, licencias e incluso pago de predial. “No son irregulares, son abandonados por la autoridad”, insiste.
Desde DMAS han impulsado la iniciativa 11×4, mediante la cual detectaron que la legislación vigente apenas menciona la municipalización, limitándola a un solo artículo que establece que esta solo procede a petición del desarrollador. “¿Y si el promotor desaparece, como ya ha ocurrido decenas de veces? Las familias quedan en el limbo jurídico y sin servicios. Es inaceptable”, señala.
Esta omisión se vuelve aún más grave cuando, pese a no estar municipalizados, los habitantes siguen pagando impuestos como el predial sin recibir a cambio los servicios mínimos. Además, denuncia que no existe información pública clara sobre cuántos fraccionamientos han sido oficialmente municipalizados, ni cuántas de las fianzas entregadas por los desarrolladores han sido ejecutadas por las autoridades para concluir las obras inconclusas:
“Por transparencia hemos solicitado esa información. La respuesta ha sido: cero fianzas ejecutadas. O todos los desarrolladores cumplieron —lo cual es falso— o alguien está encubriendo”.
Por ello, destaca que se promueve la creación de la Ley Solimán, que busca reformar la Ley de Asentamientos Humanos y Ordenamiento Territorial, la Ley de Acciones Urbanísticas, la Ley de Protección Civil y el Código Penal del Estado de Quintana Roo, para tipificar como delito la omisión de funcionarios públicos que no actúan ante construcciones irregulares o que no ejecutan las fianzas que debieron garantizar las obras mínimas.
“No puede ser que existiera una fianza para hacer una planta de tratamiento, y ahora que se va a hacer, la paguemos todos. ¿Dónde está esa fianza? ¿Fueron incompetentes o cómplices del desarrollador?”, cuestiona.
Cabe señalar que la Ley Solimán también contempla sanciones penales para funcionarios que, teniendo la posibilidad legal y los recursos, no actúen.
“Estamos pidiendo cárcel para el servidor público que, teniendo esa fianza, no la ejecute. Porque ese dinero es para proteger a la ciudadanía ante el abandono de los promotores de fraccionamientos”, enfatiza Antonella Vázquez.
La “Ley Casitas” y el marco legal: una norma ignorada
En 2010, la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Quintana Roo fue reformada con el objetivo de poner freno a los abusos de las desarrolladoras inmobiliarias y garantizar que los fraccionamientos fueran entregados en condiciones adecuadas para su incorporación al municipio. A esta reforma se le conoció popularmente como la “Ley Casitas”, en referencia al nombre comercial de varios fraccionamientos construidos con deficiencias en infraestructura básica.
El espíritu de la ley era claro: ninguna desarrolladora podía vender viviendas si antes no cumplía con una serie de requisitos mínimos de urbanización, como la construcción de calles con materiales adecuados, instalación de sistemas de drenaje y alumbrado público, y la entrega de áreas de donación estipuladas para uso comunitario. Solo así el fraccionamiento podía ser municipalizado, es decir, pasar a ser parte formal del patrimonio del ayuntamiento y, con ello, recibir servicios públicos básicos de manera regular.
Sin embargo, la falta de vigilancia y la omisión de las autoridades municipales y estatales han convertido esta legislación en letra muerta. En la práctica, muchas empresas eluden la norma sin consecuencias: venden viviendas aun cuando las obras de urbanización están incompletas, entregan calles construidas con materiales de baja calidad, sin red de drenaje sanitario ni pluvial, sin alumbrado público y con espacios públicos abandonados o inexistentes.
Peor aún, los ayuntamientos suelen aceptar la municipalización de estos fraccionamientos de facto, sin un proceso formal ni recepción de obras, lo que deriva en una carga económica para los gobiernos locales y una afectación directa para los ciudadanos, que habitan zonas sin servicios, pero siguen pagando impuestos prediales como si vivieran en áreas consolidadas.
Esta falla estructural entre el marco legal y su aplicación real ha permitido que, más de una década después de la entrada en vigor de la “Ley Casitas”, decenas de desarrollos sigan creciendo sin control ni planeación urbana, dejando un legado de abandono y rezago urbano difícil de revertir.
Propuestas de El Despertador de Quintana Roo
- Auditoría general de todos los fraccionamientos para determinar su estatus y condiciones.
- Reforma legal para obligar a municipalizar en plazos definidos, con sanciones efectivas.
- Publicación de un padrón oficial y transparente de fraccionamientos con su estatus legal.
- Prohibición del cobro de DAP en zonas sin alumbrado público efectivo.
- Intervención directa del municipio en casos donde las desarrolladoras desaparecieron o incumplieron.
- Inversión estatal y federal para rehabilitar infraestructura básica en fraccionamientos rezagados.
- Que la autoridad municipal ya no acepte las fianzas a los desarrolladores, pero que se incrementen las sanciones para los fraccionamientos que no cumplan las condiciones para inicio de obra y comercialización, desde clausuras y prohibición de las licencias hasta la exhibición pública, para que los ciudadanos no se dejen engañar.
