La usucapión es un modo de adquirir una propiedad por virtud del transcurso del tiempo, mediando la posesión, esta produce el efecto de consolidar las situaciones de hecho, lo que permite la extinción de derechos o adquisición de cosas ajenas. Por otro lado, también es considerada como un mecanismo de orden público mediante el cual el Estado impide que se afecten intereses de terceros.
El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la titularidad del derecho.
La usucapión es un medio para adquirir la propiedad de un bien mediante la posesión continuada y pacífica durante un tiempo determinado. En el Estado de Quintana Roo, la usucapión se rige por el Código Civil, y en él se establece que:
- La posesión debe ser pacífica, continua y pública.
- La posesión pacífica es aquella que se ejerce sin violencia.
- La posesión continua es aquella que no se interrumpe.
- La posesión pública es aquella que es conocida por todos, no solo por quienes tienen interés en interrumpirla.
- La usucapión de bienes inmuebles se adquiere en cinco años si la posesión es de buena fe, o en diez años si la posesión es de mala fe.
La usucapión no procede en los siguientes casos:
- Si la posesión se obtuvo por despojo violento.
- Si la posesión se obtuvo por amenazas para dejar el inmueble.
Según el artículo 1831 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de
Quintana Roo, señala que la usucapión para bienes inmuebles; se prescriben en 5 años, cuando se poseen en concepto de dueño, con buena fe, pacífica, pública y continuamente. Por otro lado, dicho artículo, también establece la prescripción en 10 años, cuando se poseen en concepto de dueño, con mala fe.
El concepto de buena fe se da cuando:
- La posesión se obtiene por un título justo, ya sea una escritura, un contrato o una factura.
- El poseedor no cuenta con un título con anomalías que afecten su validez.
- El poseedor dispone de un título suficiente para justificar su posesión.
El concepto de mala fe se define como:
- El individuo que cree tener la posibilidad a poseer sin tener algún derecho
- El poseedor sabe que su título no es suficiente para estar en posesión.
- Se obtiene la posesión de manera furtiva, secreta u oculta, o a través del uso de la violencia.
- El poseedor obtiene el bien sin título.
La posesión puede interrumpirse cuando el poseedor deje estar en posesión por un año consecutivo, por una demanda judicial donde se pierda el juicio, porque lo desapodere una autoridad judicial o bien por reconocer al propietario del bien como tal. Es importante señalar que la usucapión, por regla general, se rige por las legislaciones civiles de los Estados de la República Mexicana, específicamente la de aquel en que se encuentre el bien objeto de la usucapión.
Dr. Carlos Alberto Grajales Betancourt.
Presidente de Legem Abogados Colegiados A.C.
contacto@grajalesyasociados.com